बैंकिङ खबर/ घरजग्गा कारोबार सुस्ताएको लामो समय हुँदा पनि अझै बौरिन सकेको छैन । घरजग्गा कारोबार चलायमान हुन नसक्दा समग्र अर्थतन्त्रमा समस्या देखिएको छ । अर्थतन्त्र सुधारका लागि घरजग्गा कारोबारमा सुधार हुनुपर्ने सरोकारवालाहरूले धारणा राख्दै आएका छन् । तर पनि घरजग्गा कारोबार पछिल्लो समय सुधार हुन सकेको छैन ।
चालु आर्थिक वर्षको तथ्यांकलाई हेर्दा केही सुधार देखिएपछि कारोबार संख्या भने गत वर्षको तुलनामा घटेको छ । भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागका अनुसार आर्थिक वर्षको ७ महिना सकिँदा गत वर्षको सोही अवधिको तुलनामा घरजग्गा कारोबारबाट प्राप्त हुने राजस्व १४ प्रतिशतले वृद्धि भएको छ । तर, सोही अवधिमा घरजग्गा कारोबारको लागि हुने लिखत पारित भने घटेको छ । राजस्व संकलन १४.१२ प्रतिशतले वृद्धि हुँदा घरजग्गा कारोबारको लिखत पारित भने गत आवको तुलनामा ०.२३ प्रतिशतले घटेको हो ।
नेपाल राष्ट्र बैंकले कोभिडपछि ‘इजि मनि’ लाई सहयोग पुग्ने नीति लिँदा आर्थिक वर्ष २०७८/७९ सम्म उचालिएको घरजग्गा कारोबार २०७९÷८० देखि ‘डाउन’ सुरु भएको थियो अझै पनि चलायमान हुन सकेको छैन । आर्थिक वर्ष २०७८/७९ मा ७ लाख ४५ हजार लिखत पारित भएको थियो । त्यसयताको पछिल्ला २ आर्थिक वर्ष र चालु आर्थिक वर्षमा समेत उक्त संख्याको नजिक समेत जग्गाको कारोबार पुग्ने अवस्था छैन ।
सिजनमै बढ्न सकेन घरजग्गा कारोबार
पुस माघ जस्ता सिजनमा समेत घरजग्गाको कारोबार बढ्न सकेको छैन । यस्तै गत असोजको तुलनामा कात्तिकमा संख्याका आधारमा घरजग्गा कारोबार बढे पनि राजस्व घटेको थियो । घरजग्गा व्यापारको सिजन कात्तिकदेखि सुरु भए पनि कारोबार बढ्न नसकेको व्यवसायी बताउँछन् ।
चालु आर्थिक वर्षको पुस मसान्त सम्ममा २ लाख ७८ हजार २७८ लिखत पारित हुँदा २४ अर्ब ७१ करोड रुपैयाँ राजस्व संकलन भएको छ । गत आर्थिक वर्षको माघसम्म २ लाख ७८ हजार ९२५ लिखत पारित हुँदा २१ अर्ब ६५ करोड राजस्व संकलन भएको थियो । घरजग्गा कारोबारको राजस्वमा केही सुधार भए पनि कारोबारमा सुधार नभएको तथ्यांकले देखाएको छ । चालु आवको माघमा गत वर्षको तुलनामा लिखत पारित ९.५३ प्रतिशतले घटेको भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागको तथ्यांक छ । गत आवको माघमा ५० हजार ९२१ लिखत पारित भएकोमा चालु आवको माघमा ४६ हजार ६९ मात्रै लिखत पारित भएको हो । राजस्व संकलनमा भने वृद्धि भएको छ ।
गत आवको माघमा ३ अर्ब ३७ करोड ५७ लाख राजस्व संकलन भएकोमा चालु आर्थिक वर्षको माघमा १४.७२ प्रतिशतले बढेर ३ अर्ब ८७ करोड २५ लाख राजस्व संकलन भएको हो । पुसको तुलनामा माघमा कारोबार र राजस्व दुबै घटेको छ । पुसमा ४८ हजार १५६ लिखत पारित भएको थियो । जनु चालु आर्थिक वर्षकै उच्च हो । पुसमा राजस्व संकलन पनि चालु आर्थिक वर्षकै धेरै ४ अर्ब २५ करोड पुगेको थियो । सिजनकै समय भए पनि माघमा घरजग्गा कारोबारमा सुस्तता देखिएको छ ।
गत आर्थिक वर्ष २०८०/८१ मा घरजग्गा कारोबार सुधार भए पनि तुलनात्मक रूपमा न्यून मूल्य भएको क्षेत्रमा कारोबार वृद्धि हुँदा राजस्व भने खासै बढ्न सकेन । आव २०७९/८० को तुलनामा गत आव घरजग्गा कारोबारमा हुने लिखित पारित १५.६२ प्रतिशतले बढेर ५ लाख ३५ हजार ६ सय ७ पुगेको भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागको तथ्यांक छ ।
२०७८/७९ को तुलनामा गत आव लिखत पारित ३८ प्रतिशतले घटेर ४ लाख ६३ हजार ३ सय २२ मा सीमित थियो । २०७८÷७९ मा ७ लाख ४५ हजार लिखत पारित भएको थियो । गत आवको तुलनामा जग्गा कारोबारमा केही सुधार भए पनि २०७८/७९ को तुलनामा न्यून हो ।
सरकारले घरजग्गा कारोबारमा शिथिलता देखिएको र समग्र अर्थतन्त्रमै त्यसको प्रभावले आर्थिक गतिविधि संकुचन भएको भन्दै भदौ २०८० मा भूउपयोग नियमावली २०७९ मा पहिलो संशोधन गरेको थियो । जेठ २०७९ मा आएको भूउपभोग नियमावली १५ महिनामै संशोधन गरे पनि त्यसले घरजग्गा कारोबारको शिथिलतालाई ठूलो राहत दिन भने सकेन ।
न्यूनतम १ सय ३० वर्गमिटर भन्दा सानो टुक्रामा जग्गा कित्ताकाट गर्न नपाइने गरी आएको भूउपयोग नियमावली संशोधन गर्दै सरकारले ८० वर्गमिटरमा समेत कित्ताकाट गर्न सक्ने व्यवस्था गरेको थियो । यस्तै जग्गा वर्गीकरण नगरी कित्ताकाट गर्न नपाइने व्यवस्था संशोधन गर्दै वर्गीकरण गर्ने समय थप तथा भूउपयोग कार्यक्रम सञ्चालन गर्ने मिति समेत सूचना प्रकाशित भएको दुई वर्षपछि मात्रै सञ्चालन हुनेजस्ता व्यवस्था संशोधनमार्फत गरेको थियो ।
नियमावली संशोधन मार्फत जग्गा वर्गीकरण गर्ने समय थप, कित्ताकाटमा लचिलो नीति जस्ता व्यवस्थाबीच घरजग्गा कारोबारमा शिथिलता देखिएको हो । आर्थिक वर्ष २०७८/७९ मा ५७ अर्ब ६६ करोड ९९ लाख बराबर मालपोत कर संकलन भएको थियो । २०७९/८० मा यस्तो राजस्व २९ प्रतिशतले घटेर ४१ अर्ब १५ करोड ७६ लाख राजस्व संकलन भएकोमा गत आवमा भने सामान्य बढेर ४२ अर्ब ४२ करोड १ लाख पुगेको छ ।
सहकारीदेखि बैंकिङ क्षेत्रमा समेत समस्या
कोभिडपछि बैंकहरुबाट सहज रुपमा कर्जा लगानी भएपछि उचालिएको घरजग्गाले सहकारीदेखि बैंकिङ क्षेत्रमा समेत समस्या बढ्दै गएको छ । बैंकहरुले ऋण लगानी गर्दा लिएको धितो लिलाम गर्न नसकेर बुक गरेको गैर बैंकिङ सम्पत्ति पुस मसान्तमा ह्वात्तै बढेको छ । गत आर्थिक वर्ष ०८०/०८१ को पुससम्म बैंक तथा वित्तीय संस्थाको ‘गैरबैंकिङ’ सम्पत्ति २३ अर्ब ७१ करोड ९ लाख रुपैयाँ थियो ।
चालु आर्थिक वर्षको पुससम्म यस्तो सम्पत्ति ७१.८९ प्रतिशतले ह्वात्तै बढेको छ । अर्थात् गैरबैंकिङ सम्पत्ति ४० अर्ब ७५ करोड ६१ लाख रुपैयाँ पुगेको छ । बैंक तथा वित्तीय संस्थाबाट कर्जा लिन धितो राख्नुपर्छ। तर, ऋणीले तोकिएको समय सीमाभित्र साँवा तथा ब्याज भुक्तानी नगरेपछि कर्जाको धितो सम्पत्ति लिलामीमा राखिन्छ । लिलामीमा राखिएको सम्पत्ति बिक्री नभएपछि बैंक तथा वित्तीय संस्था आफैंले सकार्छन्। त्यस्तो सम्पत्ति गैरबैंकिङ मानिन्छ। र, यसरी सकारेको सम्पत्ति सकेसम्म छिटो बिक्री गर्नुपर्छ। तर, लिलामीमा राखेको सम्पत्ति बिक्री हुन छोडेको राष्ट्र बैंकको तथ्यांकले देखाएको छ।
बैंंकिङ प्रणालीको सबैभन्दा बढी हिस्सा ओगट्ने वाणिज्य बैंकहरूमा मात्रै ८०.१२ प्रतिशत बराबर गैरबैंकिङ सम्पत्ति छ । वाणिज्य बैंकहरूमा मात्रै ३२ अर्ब ४६ करोड बराबरको गैरबैंकिङ सम्पत्ति छ । सञ्चालनमा रहेका २० वाणिज्य बैंकमा भएको यो सम्पत्ति गत वर्षकोभन्दा ६४.२९ प्रतिशतले बढेको हो। गत वर्ष यस्तो सम्पत्ति १९ अर्ब ८९ करोड ६६ लाख रुपैयाँ थियो। यसैगरी, सञ्चालनमा रहेका १७ विकास बैंकहरूमा यस्तो सम्पत्ति ३ अर्ब ६५ करोड ८१ लाख रुपैयाँ हाराहारीमा छ । यो गत वर्षकोभन्दा ४५.३५ प्रतिशत बढी हो। गत वर्ष २ अर्ब ५१ लाख ६७ हजार रुपैयाँ थियो। यस्तै, सञ्चालनमा रहेका १७ वित्तीय कम्पनीमा गैरबैंकिङ सम्पत्ति २ अर्ब २७ करोड ३९ करोड रुपैयाँ थुप्रिएको छ। यो गतवर्षको भन्दा ७२.५९ प्रतिशतले बढी हो। गतवर्ष १ अर्ब ३१ करोड ७५ लाख रुपैयाँ थियो। यसले बैंकवित्तमा समस्या परेको छ ।
सरकारले घरजग्गाको कारोबार चलायमान बनाउने भन्दै भू–उपयोग नियमावली संशोधनमार्फत कित्ताकाटमा सहजीकरण गर्ने नीति लियो । नेपाल राष्ट्र बैंकले पनि घरजग्गाको कर्जामा सहजीकरण गर्ने नीति लियो । नेपाल राष्ट्र बैंकले घरजग्गा कारोबार सहज बनाउने भन्दै ५० लाखसम्मको आवासीय घर कर्जाको कर्जा आम्दानी अनुपात बढाएको थियो ।
कर चुक्ता प्रमाणपत्रका आधारमा घरजग्गा खरिदका लागि सबै कर्जामा कर्जा आम्दानी अनुपात बढाएर ७० प्रतिशत पुर्याएको थियो । व्यक्तिगत रूपमा घरजग्गा किन्ने वा कारोबार गर्नेलाई थप सहज बनाएको छ । राष्ट्र बैंकले धितो मूल्यांकन आधारमा कर्जा पाउने सीमा (लोन टु भ्यालु रेसियो) पनि उपत्यकाभित्र ३० प्रतिशतसम्म झारेकोमा त्यसलाई बढाउँदै लगेर ५० प्रतिशत कायम गरिएको छ ।
आवासीय घर कर्जा सीमा १ करोड ५० लाखबाट बढाएर २ करोड पुर्याइएको छ । यस्तै रियल इस्टेट सम्बन्धी कर्जाको जोखिम भार १ सय ५० बाट घटाएर १ सय २५ प्रतिशत कायम गरेको थियो । नीतिगत सहुलियत दिँदा समेत घरजग्गाको कारोबारमा सुधार हुन नसकेको देखिन्छ । सहकारी र घरजग्गा कारोबार एक अर्काका परिपूरक हुन् । सबै सहकारीमा समस्या थिएन । एउटामा समस्या आउँदा सबै सहकारीमा समस्या देखियो । निक्षेपकर्ताहरू एकै पटक सहकारीको रकम र्फिता गर्दा राम्रो गरिरहेको सहकारीमा पनि समस्या भएको छ । बैंकहरू भन्दा सहकारीमा ऋण लिन सहज हुने भएकाले सहकारीबाट बढी ऋण लिने गरेका थिए । बैंकमा ऋण लिन र तिर्न सहज नभएकाले पनि सहकारीबाट ऋण लिनेहरु वृद्धि भएका थिए । त्यसले पनि घरजग्गा कारोबारमा समस्या परेको छ ।
शिथिलता छायोः अध्यक्ष घिमिरे
घरजग्गा तथा आवास विकास महासंघका अध्यक्ष विष्णुप्रसाद घिमिरे घरजग्गा कारोबारमा लामो समयदेखि शिथिलता छाएको बताउँछन् । उनी भन्छन्, ‘हरेक महिनाको तथ्यांक हेर्दा बढेको देखिए पनि भित्री रूपमा शिथिलता नै छ । सुधार हुने अपेक्षा राख्दा राख्दै अहिलेसम्म सुधार हुन सकेको छैन । समग्रमा भन्दा घरजग्गा कारोबारबाट चित्त बुझाउने ठाउँ छैन ।’
कारोबार कम हुँदा घरजग्गा व्यावसायीहरूको आर्थिक अवस्था पनि नाजुक रहेको उनी बताउँछन् । ‘कारोबार भए पनि नभए पनि बैंकलाई पैसा व्यवसायीहरूले तिर्नुपर्छ । अन्य व्यक्तिगत वा घरजग्गा नै धितो राखेर भए पनि बैंकको सावा, ब्याज तिर्नुपर्ने अवस्था भएको छ’ उनी भन्छन् ।
झन् घट्नेवाला छ घरजग्गा कारोबार
सरकारले ल्याएको अध्यादेश घरजग्गा व्यावसायीहरूको सुझावलाई पनि केही समेटेको छ । तर पनि अध्यादेशले घरजग्गा व्यावसायीको पक्षमा धेरै बोलेको छैन । त्यसका लागि नेपाल राष्ट्र बैंकले ल्याउने नीति नै हो । अध्यादेशमा भूमिसम्बन्धि आएका संशोधित कानुनमा हदबन्दीको विषय ल्याएको छ ।
घरजग्गामा लागु भएको हदबन्दीमा गरेको परिवर्तन गरेको छ । तर त्यो पनि पर्याप्त हुँदैन । सरकारले हरेक वर्षको बजेटमा नयाँ सहर बनाउने कुरा गरेको छ । त्यही खालका नीतिहरू आइरहेका छन् । त्यो नीतिका हिसाबले अध्यादेशमार्फत ल्याएको हदबन्दी पुगेको छैन । अध्यादेशमा जग्गाको हदबन्दी उपत्यकामा ५० रोपनी र उपत्यका बाहिर २० बिघासम्म हदबन्दी नलाग्ने भनिएको छ । व्यक्तिगत हिसाबमा सरकारले ल्याएको हदबन्दी ठिक भए पनि नयाँ सहर बनाउने योजनाका लागि प्रयाप्त देखिँदैन ।
२० बिघामा सहर बनाउन सकिँदैन । सरकारको लक्ष्य ५० बिघामा खुला क्षेत्र राखेर सहर बनाउने लक्ष्य हो । सहर बनाउनका लागि हदबन्दी लागु नहुने नीति आवश्यक रहेको अध्यक्ष घिमिरे बताउँछन् । नेपाल राष्ट्र बैँकले घरजग्गा कारोबारलाई सहज र व्यवस्थित बनाउनका लागि सहज खालको नीति नियम ल्याएर मात्रै घरजग्गा कारोबार चलायमान हुन सक्ने उनी बताउँछन् ।
उनी भन्छन्, ‘आम्दानी स्रोत सुनिश्चिताको राष्ट्र बैँकले ल्याएको नीति छ । त्यसलाई खुकुलो बनाउनुपर्छ । निश्चित रकमसम्मको घर वा जग्गा खरिद गर्दा आम्दानीको स्रोत देखाउन नपर्ने व्यवस्था गर्न आवश्यक छ । जुन मूल्यमा जग्गा खरिद भएको त्यति मूल्यकै कर तिर्नुपर्ने व्यवस्था ल्याउनुपर्छ । एक करोडमा किनेको जग्गा छ भने एक करोडको राजस्व राख्दा आम्दानी देखाउन सहज हुन्छ ।’
