मधुसुदन पोख्रेल
नेपालका प्रमुख शहरहरूमा जताततै “टु लेट” (भाडामा दिनुहोस्)को बोर्ड देखिन्छ । यो समस्या केवल भौतिक असन्तुलनको परिणाम मात्र होइन, यो देशको आर्थिक संरचनामा रहेका गम्भीर कमजोरीहरूको संकेत पनि हो ।
जब सहरहरूमा भाडामा दिने घर, कोठा, सटर र फ्ल्याटहरू अत्याधिक खाली रहन्छन् यसले व्यवसायीक र आवासीय समस्यालाई दर्शाउँछ र आर्थिक संकटलाई बढाई राष्ट्रिय अर्थतन्त्रमा दीर्घकालीन असर पु¥याउँछ । यस लेखमा “टु लेट” समस्याका कारण, त्यसका प्रभाव र समाधानका उपायहरूलाई विश्लेषण गर्ने प्रयास गरिएको छ ।
नेपालमा घर भाडामा दिने परम्परा पुरानो हो । यसले धेरै ठूलो लगानी नगरी नियमित आम्दानीको स्रोतको रूपमा काम गर्दै आएको छ । धेरै घरधनीहरू भाडामा दिने घरहरूको स्थायित्वका कारण यसलाई एक सुरक्षित आम्दानीको स्रोतको रुपमा हेर्छन् । विगत एक दशकको तथ्याङ्कको आधारमा हेर्दा, नेपालमा रियल इस्टेटको लोकप्रियता तीव्र गतिमा बढेको देखिन्छ । सस्तो र सरल लगानीको रूपमा रियल इस्टेटमा लगानी गर्ने प्रवृत्तिमा धेरै व्यक्तिहरू आकर्षित भएका छन् ।
नेपालीहरूले सामान्यतया जागिर खाए, जग्गा किने र बैंकबाट ऋण लिएर भए पनि घर बनाए । त्यस्तै, विदेशमा बस्ने व्यक्तिहरूले पनि रेमिट्यान्स मार्फत घरजग्गामा लगानी गरे । प्रमुख सहरहरू नजिकका धेरै खेतीयोग्य जमिनलाई पल्टिङ्गमा रुपान्तरण गरी अव्यवस्थित रूपमा घरले ढाक्न थाले । कतिपय व्यक्तिहरूले आवश्यक्ता भन्दा बढी र देखावटी रूपमा विभिन्न स्थानमा घर निर्माण गरे ।
कतिपयले जग्गा बिक्रीगरी घर बनाए । कतियप व्यक्तिहरूले क्षमता भन्दा बढी बैंकबाट ऋण लिएर र दैनिक श्रम गर्ने कैयौं व्यक्तिहरूले समेत नियम विपरित धेरैवटा लघुवित्त तथा सहकारी संस्थाबाट ऋण लिएर भए पनि घर बनाए । फलस्वरूप, नेपालका धेरै शहरहरूमा टु लेटका बोर्डहरू जताततै देखिन थालेका छन् ।
दुई-चार वर्ष अगाडि र अहिलेको अवस्था एकदमै उल्टो भएको छ । त्यसबेला एउटा कोठा पाउन पनि ठूलो संघर्ष हुन्थ्यो । मुख्य सहरमा कोठा खोज्न महिनौं लाग्ने र कोठा खोज्न खुलेका कार्यालय तथा दलाललाई पैसा दिएर मात्र कोठा पाइन्थ्यो । तर, हिजोआज घरघरमा टु लेटको पोस्टर टाँसिएको देखिन्छ ।
सस्तो भाडामा दिए पनि कोठा, सटर, फ्ल्याट भाडामा जान सकेका छैनन् । यसले घरधनीहरूको आम्दानीमा ठूलो गिरावट ल्याएको छ । दुई-तीन वर्षअघि तीन महिनाको अग्रिम भाडा उठाउने घरधनीहरूले अहिले महंगो मूल्यमा रहेका कोठा, फ्ल्याट, र सटर खाली राख्न विवश छन् । पहिले कोठा र सटर पाउन कठिन र चर्को मूल्य तिर्नु पथ्र्यो । तर, अहिले त टु लेटका पोस्टर टाँस्दा पनि लामो समयसम्म कसैले चासो राख्दैनन् ।
पछिल्लो समय बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरू, सहकारी, र बीमा कार्यालयहरूको मर्जर र एक्विजिसनका कारण पनि कोठा, फ्ल्याट र सटरहरू थप खाली भएका छन् । यो क्रम आगामी दिनमा अझ बढ्ने निश्चित छ । एकातिर महँगी र अर्कोतिर बेरोजगारीले प्रभावित समाजमा युवायुवतीहरूको अत्याधिक विदेश पलायनले अर्थतन्त्रमा गम्भीर असर पुर्याइरहेको छ ।
महँगीका कारण जीविकोपार्जन गर्न समस्या भइरहेको छ र सहरमा सामान्य व्यवसाय र ज्याला मजदुरी गरेर जिउन पनि कठिन भएको छ । यसले निम्न वर्गलाई बाँच्न पनि धौ धौ पर्ने अवस्था बनाइदिएको छ । बजारमा मन्दीको कारण व्यापार व्यवसाय खस्किएको छ । यसरी सिमित आयबाट खर्च धान्न नसक्ने अवस्था भएपछि अधिकांशले सटर, कोठा, र फ्ल्याट छोडेका छन् ।
स-सानो व्यापार व्यवसाय गरेर भए पनि खाऊँला भनेर आफ्नो गाउँठाउँ छोडेर सहर आएकाहरू अहिले धमाधम गाउँ फर्किन थालेका छन् । घर भाडामा लगाएर बसीबसी खान्छु भन्नेहरूको पनि हालत बिग्रिएको छ । केही घरधनीहरू अहिले बैंकको किस्ता कहाँबाट तिर्ने र घर खर्च कसरी टार्ने भन्ने चिन्तामा छन् ।
नेपालका धेरै शहरहरूमा टु लेटका बोर्डहरू जताततै देखिनुको प्रमुख कारण माग र आपूर्तिको असंतुलन हो । नेपालमा जमिन र घरलाई एक प्रकारको सुरक्षित निवेश मानिन्छ, जसको कारण पछिल्लो दशकमा अत्यधिक घर निर्माण भएका छन् । धेरै व्यक्तिहरूले बैंकबाट ऋण लिएर आवश्यक्ता भन्दा बढी घर निर्माणमा पुँजी लगानी गरे ।
व्यवसायीहरूले आवासीय अपार्टमेन्ट, शपिङ मल, र फ्ल्याटहरू ठूलो मात्रामा निर्माण गरे । तर जनसंख्याको न्यून वृद्धि, अत्याधिक विदेश पलायन र क्रयशक्तिको अभावले गर्दा भाडाका लागि घरहरूको माग यति बढ्न सकेन । शहरका मुख्य मुख्य स्थानमा भाडा अत्यधिक महँगो हुँदा सामान्य नागरिकहरूले आर्थिक बोझ उठाउन सकेनन् ।
विदेश तथा छिमेकी देशबाट आएर पेशा व्यवसाय गरेर बसेका मानिसहरू पनि धेरै स्वदेशमा फर्किए । केही साना तथा ठूला उद्योगहरूमा कर्मचारीहरू कटौति भए । कतिपय व्यवसायहरू बन्द भए । जसले गर्दा टु लेटको समस्या झन् बढी गम्भीर बन्दै गइरहेको छ । यसको नकरात्मक प्रभाव अर्थतन्त्रमा देखिन थालेको छ । सरकारको राजश्व पनि घटेको छ ।
हिजोआज नेपालमा रियल एस्टेट बजार ठप्प जस्तो देखिन्छ । अर्थशास्त्रको मूल नियमअनुसार, जब आपूर्ति मागभन्दा बढी हुन्छ, मूल्य घट्न थाल्छ । नेपालमा रियल एस्टेटको अत्यधिक आपूर्तिले सम्पत्तिको मूल्य घटाएको छ । तर यहाँ मागको इलास्टिसिटी (लचकता) को अभाव देखिन्छ । मूल्य घटे पनि सामान्य जनताको क्रयशक्ति सीमित भएकाले माग बढ्न सकेको छैन ।
लगानीकर्ताहरूले भूमि र घरलाई सुरक्षित सम्पत्ति मानेर अत्यधिक निर्माण गरे, जसले आपूर्ति मागभन्दा बढी भयो र सम्पत्तिको मूल्य घट्न पुग्यो । यसरी रियल एस्टेटमा लगानी घट्दा त्यससँग जोडिएका उद्योगहरू सिमेन्ट, ईंटा, छड, टायल, मार्वल र अन्य आवश्यक सामाग्रीहरूको विक्री वितरण समेत प्रभावित भएका छन् । र थुप्रै श्रमिकहरू बेरोजगार भएका छन् ।
रियल एस्टेटमा अत्यधिक ऋण लगानीका कारण नेपालको बैंकिङ्ग सेक्टरमा समेत जोखिम बढेको छ । धेरै व्यक्तिहरूले बैंकबाट ऋण लिएर भवन निर्माण गरे, तर प्रर्याप्त आम्दानी नहुँदा केही व्यक्तिहरू ऋण तिर्न असमर्थ भएका छन् । यसले बैंकमा नन–परफर्मिङ्ग लोनको मात्रा बढाएको छ, । रियल एस्टेट उद्योगको गतिविधि ढिला भएपछि निर्माण क्षेत्रमा कार्यरत धेरै मजदूर, इन्जिनियर, र ठेकेदारहरू बेरोजगार भएका छन् । बजारमा रोजगारी कमीभई समग्र मागमा नकारात्मक प्रभाव र उत्पादनशीलतामा गिरावट आएकोछ । यसरी टु लेटको समस्याले अर्थतन्त्रमा समेत धेरै नकारात्मक असर परेको छ ।
हिजोआज टु लेटको समस्या बढ्दै गएका कारण धेरै घरधनीहरूमा चरम निरासा छाएको छ । यो समस्या कहिले अन्त्य हुन्छ तत्काल भन्न सक्ने बलियो आधार देखा परेकोछैन । आवासीय अपार्टमेन्ट, शपिङ मल, र फ्ल्याटहरू खाली हुँदै जानु केवल शहरी समस्या मात्र होइन, यो समग्र अर्थतन्त्रको लागि एउटा चुनौतीको विषय हो । यसलाई समाधान गर्न सरकार, निजी क्षेत्र, र नागरिक समाजको सहकार्य आवश्यक छ ।
टु लेटको अर्थशास्त्र केवल बजारको असफलतामा मात्र सीमित छैन । यसले संरचनात्मक कमजोरी अधिकांश पूँजी अनुत्पादक क्षेत्रमा लगानी भएको विषयलाई उजागर गरेको छ । यसलाई समाधान गर्न आर्थिक सिद्धान्त, वैश्विक अनुभव, र स्थानीय यथार्थताको संयोजन हुनुपर्छ । अव्यवस्थित् र अनियन्त्रित निर्माण र मापदण्डको अभावले गर्दा धेरै समस्या उत्पन्न भएका छन् ।
यसका लागि आगामी दिनमा उपयुक्त नियमन शिघ्र लागु गर्नुपर्छ । घरमालिकहरूलाई केही समयका लागि थोरै सस्तोमा भाडामा दिन प्रोत्साहन गर्ने गरी फाइनान्सियल लिटरेसीको महत्व बुझाउनु पर्छ । डिजिटल प्लेटफर्ममार्फत भाडाको बजार पारदर्शी बनाउन सकिन्छ । जनसंख्याको वृद्धि, क्रयशक्ति र आवश्यकतासँग मेल खाने गरी आवासीय योजना बनाउनुपर्छ ।
लगानीको सुनिश्चितता र विदेश पलायन भएका श्रमिकहरूलाई स्वदेशमा पुनः प्रवेश गराई रोजगारका अवसरमा वृद्धि गर्नुपर्छ । यसले टु लेटको समस्या समाधान गरी समग्र अर्थतन्त्रमा सकारात्मक प्रभाव पार्ने निश्चित छ । किनकी समस्यारुपी ताला जतिसुकै ठूलो किन नहोस् समाधानरुपी चापी जहिले पनि सानो हुन्छ । यो मूलमन्त्रलाई सबैले मनन् गर्नु सान्दर्भिक हुनेछ ।
भबतु सब्ब मंगलम !!!
